過去兩三年，倫敦樓價受疫情影響升幅放緩，復常後又遇上匯價大跌，物業變相大平賣。根據萊坊的數據顯示，不少熱門地區的「折扣率」接近兩成，若以2014年時英鎊兌美元相當於1.71美元計算，現時肯辛頓（Kensington）和梅費爾（Mayfair）一帶折價45%，諾丁山（Notting Hill）更超過50%。倫敦豪宅發展商Euroterra Capital集中發展海德公園附近的貴價地，最近開售的Kensington Park Corner，正位於《摘星奇緣》中的經典藍色大門對面，是諾丁山市內的黃金地段。

全球陷入經濟危機，俄烏戰爭引發的能源危機、股市急瀉、通脹攀升，很多人聽到「投資」兩個字都怕了。我一向都相信「有危自然有機」，經濟好的時候買甚麼都不會輸，經濟差、高通脹時更要逆向思維思考和分析應該將錢投資到哪裏去。早前英國國家統計局公布的通脹數據，9月份消費者價格指數（CPI）同比上升10.1%，高於8月份的9.9%。一般人看到的是，通脹下買甚麼都貴，我看到的是，愈來愈多年輕人因為通脹擱置首置計劃，選擇繼續租屋，因此帶動租務市場需求上升，不少地方租金回報率可達4厘，個別城市更高達7.5厘。

要賺取四厘回報，別妄想能進駐倫敦核心區，但正如黎明金句「核心外圍是核心的內圍」，在距離倫敦市中心半小時車程以內的地區，在未來將會成為核心的一部分。我們早在兩三年前已看準横貫鐵路（Crossrail）沿線屋苑的潛力，與英國著名發展商合作銷售十多個鐵路屋苑，包括倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）、斯特拉特福（Stratford）、白教堂（Whitechapel）、胡列治（Woolwich），以至鐵路西行的終點站雷丁（Reading），眾多項目的銷情都非常理想，當中部分項目經已收樓並出租，租金回報達四至五厘，未來更可賺取物業升值的差價。

近幾個月，不論朋友還是客戶，都對英國樓市充滿疑問。我經常強調，買海外樓是長線投資，並非一年半載的短炒，正如香港的家長們，在現時英國政治經濟不明朗的情況下，也沒有動搖送子女到英國升學的決心，因為大家相信的是制度，以及未來的前景。選擇在英國居住或置業的香港人，大部分都希望為子女提供一個更好的教育環境，因此名校區的物業永遠有價有市。優質校區能帶動樓價，正如九龍塘的樓價和租金抗跌力強，逆市中仍居高不下。在英國，Kent（肯特郡）是名校區的代表之一。

不論是投資房地產也好，投資股票也好，要笑到最後成為終極贏家，必須要有正確的投資心態與觀念。我經常都會提醒我的客人，投資時不要貪心，更不要有希望可以賺到盡的心態。早前英鎊匯價急瀉，兌美金一度跌到1.035，創下37年新低。當時有客人跟我說，等到兌美金1比1時便會入貨。我夠膽說，假如英鎊兌美金跌至1比1，你都不會夠膽入貨！現時英鎊兌美金再次升穿1.13水平，我肯定你更加不會買，因為心態上你會覺得現在才買便「蝕」了。投資海外物業也一樣，現時縱使英鎊兌美金再次升穿1.13水平，仍然比起上年同期跌逾20%。機會不等人，現時機會難得再次出現了，你又有沒有勇氣去把握呢？

全球經濟動盪，面對俄烏戰爭推高能源和糧食價格、通脹嚴重、中國的「清零」拖累經濟等等，很多人都不知應該將錢放在何處投資。股市下跌，加密貨幣市場持續低迷，要將錢放在銀行嗎？儲蓄利率最多只有三厘多，通脹都追不上，身家只會自動縮水。「磚頭」永遠是最佳的保值、避險功具，再者現在英國的租金回報愈升愈有，倫敦周邊地區租金回報可達5.5厘。